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¿Qué ocurrirá con las ventas de inmuebles tras 2015?
Se acabaron las bonificaciones en plusvalías por ventas de inmuebles tras 2015 con las nuevas reformas fiscales

La reforma fiscal que presentó el Gobierno elimina las correcciones monetarias y los coeficientes de abatimiento que se aplican en el IRPF a las plusvalías generadas por la venta de viviendas. La medida encarecerá la factura fiscal a partir de 2015 para los contribuyentes que vendan pisos, especialmente si fueron adquiridos antes de 1994. 
Con la ley vigente, el resultado varía ligeramente si la venta se produce, por ejemplo, el 1 de septiembre o el 31 de diciembre de 2014. A partir de 2015, resulta indiferente que la operación se realice un día u otro del año.

Un contribuyente adquirió un piso en 1976 por dos millones de pesetas (12.020 euros) y ahora decide venderlo y le ofrecen 220.000 euros. Con la ley vigente, el vendedor pagará 10.869 euros en el IRPF por la ganancia patrimonial. Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2015, el coste fiscal para el ejemplo supuesto se eleva a 43.995 euros. Es decir, la diferencia entre vender un piso el 31 de diciembre de este año o hacerlo 24 horas más tarde asciende a 33.126 euros.

Es el efecto de la supresión de la corrección por inflación y de los coeficientes de abatimiento que el Gobierno de Mariano Rajoy ha incluido en la reforma fiscal que entrará en vigor el próximo año y que modifica notablemente la tributación de las ganancias patrimoniales. En el caso de los inmuebles, la plusvalía que obtiene un contribuyente se corrige por los coeficientes de depreciación monetaria que se incluyen cada año en los Presupuestos Generales del Estado. Además, aquellos que compraron antes del 31 de diciembre de 1994 tienen derecho a una reducción por la plusvalía generada entre la fecha de compra y el 19 de enero de 2006. La ganancia imputada durante este período se reduce por los coeficientes de abatimiento y puede llegar a quedar exenta para casas compradas antes del 31 de diciembre de 1986. La rebaja de los tipos impositivos en el tramo del ahorro no compensa el incremento que sufrirán muchos contribuyentes.

Así, los coeficientes de abatimiento y la corrección monetaria permiten rebajar notablemente la plusvalía a efectos fiscales. Por ejemplo, si se compró una vivienda –incluidos los gastos de gestión como la notaría y los impuestos– por 10.000 euros en 1980 y se vende ahora por 200.000 euros, la ganancia patrimonial asciende a 190.000 euros. Sin embargo, con las correcciones monetarias y los coeficientes de abatimiento, la plusvalía a efectos tributarios se reduce a 47.730 euros. A partir de 2015, y siguiendo con este ejemplo, toda la ganancia patrimonial (190.000 euros) tributará. El cambio normativo influirá decisivamente en el mercado inmobiliario de aquí a final de año. Así, quienes tuvieran un piso comprado muchos años atrás y estuvieran pensando en venderlo, deberían acelerar el proceso para evitar el castigo fiscal que incluye la reforma del Gobierno. El comprador, por su parte, tendrá en la reforma fiscal un arma de presión adicional para rebajar el precio.

Por otra parte, en términos fiscales, la donación de una vivienda tributa como una venta. Es decir, si un padre dona a su hijo una casa, obtiene una plusvalía en función del precio al que compró la vivienda y el precio de mercado vigente en el momento en que se produce la donación. Así, todo apunta que la reforma fiscal acelerará las donaciones de vivienda para evitar el castigo fiscal en el IRPF que se producirá a partir de enero de 2015.

Es cierto, como recuerda Rubén Gimeno, director del Servicio de Estudios del Registro de Economistas y Asesores Fiscales, que se mantiene la exención para las plusvalías derivadas de la venta de lavivienda habitual en el caso de contribuyentes mayores de 65 años. También estarán exentos aquellas operaciones por reinversión de la vivienda habitual.
Por otra parte, el Gobierno también prevé rebajar los tipos impositivos que se aplican sobre las ganancias patrimoniales para compensar en cierta manera el cambio anteriormente descrito. Actualmente, las plusvalías tributan al 21% para los primeros 6.000 euros de beneficio. Entre 6.000 y 24.000 euros pagan el 25% y a partir de ese nivel se aplica un 27%. En 2015, los primeros 6.000 euros tributarán al 20%, entre 6.000 y 50.000 euros aplicarán un 22% y por encima de ese umbral pagarán un 24%. Reduciendo así entre un 1% y un 3% los tipos impositivos.


Los contribuyentes que compraron recientemente una vivienda –y por lo tanto no aplican el coeficiente de abatimiento– son los potenciales beneficiarios de esta rebaja de tipos. Sin embargo, es muy probable que el precio de sus casas se haya depreciado y, por lo tanto, la venta no genere ninguna plusvalía. Y en caso de ganancias reducidas, la corrección por inflación permite actualmente reducir hasta cero la cuota a pagar. Por ejemplo, si un contribuyente compró una vivienda por 275.000 euros en 2002 y la vende ahora por 300.000 euros no tributará porque la plusvalía actualizada a la inflación resulta negativa, aunque esté ganando dinero. En 2015, en cambio, esta misma operación generará una ganancia a efectos fiscales de 25.000 euros como consecuencia de la venta.

Los cambios normativos también afectan a la venta de acciones o el rescate de fondos de inversión. A aquellos que compraron acciones antes de 1994 no se les aplicará la corrección monetaria, aunque las compras realizadas con anterioridad al 31 de diciembre de 1994 también tienen derecho a aplicar los coeficientes de abatimiento. Por ejemplo, una persona que compró 6.000 euros en acciones de Repsol cuando la compañía salió a Bolsa el 11 de mayo de 1989 y hoy vende sus participaciones, habrá logrado una plusvalía de 66.228 euros. Al aplicar los coeficientes de abatimiento, la ganancia a efectos fiscales se reduce hasta 9.668 euros y la cuota a pagar asciende a 2.177 euros. A partir de enero, se tributará por toda la plusvalía y la factura fiscal para este ejemplo aumentará a 14.774 euros.

La rebaja de tipos sí que beneficiará a los inversores que compraron acciones con posterioridad a diciembre de 1994. En cualquier caso, el beneficio que obtendrán es inferior al perjuicio generado a los contribuyentes que adquirieron títulos hace más de 20 años. Hacienda argumenta que eliminar los coeficientes de abatimiento dota al IRPF de una mayor “simplicidad”.

Fuente: CincoDías
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