En estos años de fluctuaciones, con tantos cambios de diferencial del Euribor, empezó a cuestionarse la diferencia que había en los precios de las hipotecas a tipo fijo y tipo variable, que suponía una clara oposición para quien quisiera asegurar una cuota fija para toda la vida de su hipoteca.

Pues bien, en este mes de enero hemos visto como una entidad, kutxabank, apostaba claramente por una hipoteca a tipo fijo con condiciones muy competitivas, llegando al 3,89% de tipo de interés (sujeto a vinculaciones). A primera vista cualquiera puede pensar que un 3,89%, teniendo en cuenta que el Euribor está actualmente al 0,54% es realmente un diferencial del 3,35%, una barbaridad comparado con las mejores ofertas actuales que están por debajo del 2%. Analizándolo detalladamente, veremos que no es así: el Euribor histórico medio está en el 2,79% En el cuadro siguiente se muestra una simulación, desde que se constituyó el Euribor en enero de 1999 (un período de 15 años), del tipo de interés teórico que resultaría de aplicar un diferencial del 1,99%, frente al tipo fijo del 3,89%

Podemos ver cómo durante los primeros 10 años el tipo fijo sería siempre mejor que el variable, mientras que en los últimos 5 años la balanza se invertiría; adicionalmente, la diferencia entre ambos es muy superior cuando el Euribor sube, haciendo más caras las hipotecas a tipo variable. En el cuadro siguiente se muestra esa diferencia, llegando a un máximo (variable más caro) del 3,5% en septiembre de 2008, mientras que el mínimo (variable más barato) solamente llega al 1,4%

Ejemplo de una hipoteca de 100.000€ a 15 años

Por desgracia, los datos históricos solamente tienen 15 años, pero a nivel comparativo son suficientes. Simulando la evolución de las cuotas de una hipoteca variable y otra fija, constituidas teóricamente ambas en enero de 1999 y con renovación mensual (obviamente sólo la hipoteca variable), y las representamos en el gráfico siguiente. Pero claro, el punto de partida de hoy es del Euribor en mínimos, lo que significa que la comparativa no refleja una situación real para hoy, así que habría de suponerse también una hipoteca a tipo variable, pero con el Euribor “invertido”, es decir, asumiendo que su evolución sería la inversa a la histórica, empezando en los niveles mínimos actuales y terminando en los de 1999.

Curiosamente, las cuotas de la hipoteca variable con diferencial del 1,99% serían siempre superiores a la cuota fija, por el efecto del punto de partida más alto que hace que en los primeros años se amortice menos capital, y eso afecta a las cuotas en la parte final del préstamo. Sin embargo, con el ejemplo de Euribor invertido, las cuotas serían menores durante los primeros 5 años, para después pasar a ser superiores que la cuota a tipo fijo sumando los intereses totales teóricos, vemos que en ambos casos la hipoteca a tipo fijo supondría un menor pago de intereses que las hipotecas a tipo variable.

 

 

• El plazo máximo es de 20 años, lo cual hace que la cuota mensual sea superior, hándicap importante sobre todo para gente joven con menos ingresos que toman la hipoteca como la única vía de acceder a una vivienda en propiedad, como alternativa al alquiler.
• Para conseguir el tipo de interés simulado, se exigen varias vinculaciones, lo cual puede suponer una exclusión de facto de algunos solicitantes.
• La comparativa está realizada con los diferenciales actuales; históricamente, el diferencial medio de las hipotecas de los últimos 10 años se encuentra en el 1,25%, y en este caso la hipoteca a tipo variable sí saldría vencedora en la comparativa (ojo, solamente en la invertida); un consumidor bien puede plantearse contratar una hipoteca variable hoy, con la esperanza de que cuando el Euribor suba, los diferenciales hayan bajado y pueda subrogarse o renegociar condiciones.

En resumen, parece una buena iniciativa la realizada por kutxabank, apostando por intereses a tipo fijo, una opción que debería de tenerse en cuenta, y ojalá que otros bancos se animen y la competencia haga que los consumidores se beneficien de mejores condiciones y más alternativas para decidir, pudiendo contratar la hipoteca sabiendo que siempre pagarán lo mismo.