GESTIONES  INMOBILIARIAS  INTEGRALES
CONFIANZA DESDE 1993
Costes en la venta de un inmueble (parte 1)
Si estás pensando en vender tu vivienda, puedes informarte de los costes en los que vas a incurrir

Si vas a vender tu casa, saca la calculadora: estos son los impuestos y gastos que pagarás

A menudo cuando un cliente nos visita y nos pregunta los gastos que va a tener que hacer frente en la venta de su vivienda, siempre respondo lo mismo: “nuestros honorarios son del 2% del precio de la venta sin ninguna comisión mínima de 3000 ni 4000 euros” (cantidad fija que cada vez utilizan más agencias) pero claro, vender una vivienda lleva implícitos unos gastos e impuestos además de los gastos ocasionados por el profesional intermediario.

 

DECLARACIÓN EN LA RENTA

En toda transacción (en este caso una venta) intervienen dos partes: el que vende y el que compra, y ambas deben hacer frente a gastos e impuestos determinados. Ambas partes pagan, aunque no pagan lo mismo. El comprador asume cerca de tres cuartas partes del total, en torno el 10% del importe de la transacción, y el vendedor el resto. A grandes rasgos, quien vende su vivienda debe pagar la plusvalía de Hacienda (tributan IRPF), el impuesto o plusvalía municipal, la cancelación de la hipoteca -si existe una carga sobre la vivienda- y los gastos de notaría que le corresponden (la matriz).

IRPF

Los propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si residen en España. En caso de ser no residentes en el territorio español, estarán sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes. ¿Por qué hay que declararlo? Porque la ganancia patrimonial que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta. Dicha ganancia se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido. Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF. Es decir, compré mi piso por 60.000 y lo vendo por 90.000, pues la diferencia (actualizando esos 60.000, que quede claro) es lo que tributará en la renta como ganancia patrimonial.

Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial o minusvalía y, por lo tanto, no se debe tributar.

Con la nueva reforma fiscal, se eliminan los coeficientes de inflación y de abatimiento por la compraventa de bienes inmuebles que rebajaban la plusvalía patrimonial por la que se tributaba en la declaración de la renta, provocando un mayor pago de impuestos por la venta de una vivienda. Esta medida ha encarecido la factura fiscal a partir de 2015 de todos aquellos contribuyentes que han vendido pisos, especialmente si fueron adquiridos antes de 1994, que gozaban de un tratamiento fiscal más favorable que las viviendas adquiridas a partir de 1995. 

La ganancia patrimonial que obtengamos tributa en la declaración de 2015 entre el 19,5 y el 23,5% (los primeros 6.000 euros, al 19,5%, de 6.000 a 50.000 euros, al 21,5% y las cantidades que superen los 50.000 euros, al 23,5%). De nuevo, para aclarar, hablamos de la cantidad de ganancia patrimonial entre el precio actualizado de compra y el de venta. Esa cantidad por la que se cotizará no es el precio en el que se ha vendido. El año que viene, cuando se presente la declaración correspondiente a 2016 hay que tener en cuenta que los tipos se han recortado.

Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no se debe tributar. De hecho, la minusvalía se puede compensar con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

EXENCIONES

La ley exime del pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y reinvierte la ganancia obtenida o parte de ella en adquirir otra casa que debe ser también su vivienda habitual, no segunda residencia. La exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa. La que no se utiliza sí debe tributar. Además, la reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a dos años, contados a partir de la fecha de la transmisión, cualesquiera que sean los plazos o modalidades de pago que se estipulen.

Lo que se vende debe ser la vivienda habitual. Es decir, aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entiende que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas.

En cualquier caso, es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinversión. Tanto si se reinvierte la ganancia como si no, hay que declararlo.

También se exime de tributación a los mayores de 65 años o a las personas en situación de dependencia.

 

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