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¿Qué hacer con el excedente de viviendas en España?
En España hay entre 500.000 y 550.000 viviendas vacías, y casi la mitad a medio construir. ¿Qué hacer con ese excedente?

Ocho años después del estallido de la burbuja, España sigue de resaca con cientos de miles de viviendas que permanecen vacías. Ahora son el recuerdo de una época de excesos. "Hay en torno a 700.000 casas nuevas sin vender, pero entre 150.000 y 175.000 son necesarias para un funcionamiento normal del mercado, sin tensiones en los precios", señalaba Julio Gil hace unos días, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI). Así, la sobreoferta se mueve entre las 500.000 y 550.000 viviendas. Más de la mitad está en manos de las entidades financieras y de la Sareb o banco malo. Gran parte de éstas llevan cinco o seis años abandonadas, y casi la mitad, en torno a 350.000, están a medio construir. ¿Qué hacemos con ese excedente? Como digo, la llave la tienen las entidades financieras y la SAREB.

Resulta complicado calcular la inversión bloqueada en esos proyectos abandonados, aunque con unos cálculos simples de 70.000 euros la unidad (como mínimo entresuelo y edificación), estaríamos hablando que podría superar los 35.000 millones de euros.

Algunas de esas viviendas se acabarán vendiendo con el tiempo. De hecho, la absorción de los inmuebles heredados de la burbuja se aceleró con una caída del 6,9% en 2012 y del 3,3% en 2013 (según revela la Asociación Independiente de Registradores).

Y, sobre todo, una vez superada la incapacidad (o la negativa) de los bancos a reconocer su precio real de mercado en algunos. Un buen ejemplo es Seseña (Toledo). A principios de 2012 Altamira, todavía 100% del Santander, lanzó una oferta sobre viviendas que habían ido a parar al balance del banco. Pisos que en 2007 se vendían en 180.000 euros se pusieron en 65.000€, y para favorecer aun más la salida, añadió una financiación muy atractiva, lo que hizo que prácticamente se vendieran en unas pocas semanas.

No correrá la misma suerte otra parte del stock, levantado en ciudades fantasma, que difícilmente encontrará comprador. Y es que sorprende que de ese medio millón, cerca del 40% (200.000 viviendas) se concentra en áreas deslocalizadas de la gran demanda. Muchas están en poblaciones de menos de 20.000 habitantes (con un exceso de oferta para más de 20 años), así como las consecuencias del afán por construir “hasta el infinito y más allá”, con edificaciones en una periferia muy lejana de las grandes ciudades y/o a 40-50 kilómetros de la costa. Como se dice en mi pueblo: Lo último que se levantó está en el quinto carajo.

Algunos expertos son partidarios de que los pisos vacíos de los bancos se destinen al alquiler social. Parece ser que se quedan muy cortos los pisos de alquiler social que los bancos aportan al Fondo Social de Viviendas (FSV), que se acaba de prorrogar hasta 2016. De momento, han acogido a 1.465 familias. Claro que, hay que recordar que debe ser el propio dueño de una cosa quien decida qué hacer con ella y cuándo.

Para el economista Gonzalo Bernardos: "Los bancos están regalando los pisos a fondos buitres a precios ridículos, entre 30.000 y 40.000 euros, cuando lo normal sería la cesión a los municipios para hacer política social, sobre todo, porque las entidades han sido rescatadas por los ciudadanos y mucha gente está en la calle con una mano delante y otra detrás". Su propuesta es que los ayuntamientos gestionen esas casas con un alquiler simbólico (entre 50 y 200 euros mensuales) y destinar el importe al mantenimiento de las fincas para evitar su deterioro.

Para Jaime Cabrero, presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, "Uno de los grandes problemas en España son los desahucios y que estos desarrollos urbanísticos son una oportunidad para hacer políticas sociales que ayuden a paliar el problema, que también se generó por las disfunciones del boom inmobiliario". La duda surge ahora con el quién gestionará esas ayudas y designaciones.

Vivimos en una sociedad capitalista de libre mercado donde es el precio acordado entre compradores y vendedores, mediante oferta y demanda, quien mejor puede regular la competencia y el funcionamiento de la economía. Sin embargo, hay quien no confía en el libre mercado y lo ve poco factible, argumentando que son los ayuntamientos quienes deberían expropiar y abonar a los propietarios un justiprecio para convertirlo en vivienda social, como apunta la directora de Expansión de Foro.

En mi opinión, lo más sensato es dejar hablar al mercado, que sea el libre mercado el mejor regulador, aunque sería deseable más flexibilidad en los precios de la Sareb y las entidades, lo que permitiría dinamizar el mercado. Habría eso sí que adaptar los precios a la realidad del mercado y proveer de financiación al comprador final (no credit, no money). En lugares con tal exceso que ni con bajos precios pueda desatascarse podría plantearse su destino a familias en riesgo de exclusión. Aunque estoy totalmente en contra de medidas coactivas -como la expropiación o la sanción por inmuebles vacíos planteadas por algunas comunidades autónomas-, que creo que generan inseguridad jurídica, alejan a los inversores e inquietan a los propietarios. Claro que, qué sabremos nosotros, lo mismo nos equivocamos.

José Luis Roldán Reyes

Tag: #Sareb #vivienda #desahucios #inmobiliaria #precios

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